poradnik dla właściciela - najem okazjonalny krok po kroku

Najem okazjonalny - poradnik dla właściciela

Wynajem mieszkania to szansa na stabilny zysk, ale i spore ryzyko. „Zwykła” umowa najmu w polskim prawie bardzo silnie chroni lokatora, co w skrajnych przypadkach utrudnia odzyskanie nieruchomości od nieuczciwego najemcy. Rozwiązaniem jest najem okazjonalny.

Sprawdź, jak przeprowadzić cały proces krok po kroku, aby Twoja własność była bezpieczna.

Czym jest najem okazjonalny?

To specjalny tryb umowy, który pozwala na znacznie szybszą eksmisję lokatora, jeśli ten nie płaci czynszu lub nie chce opuścić mieszkania po zakończeniu umowy. Najemca z góry zrzeka się prawa do lokalu socjalnego i wskazuje adres, pod który się wyprowadzi w razie problemów.

KROK 1: przygotowanie umowy najmu

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności i na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat).

W umowie powinny znaleźć się:

• dane stron (PESEL, dowód osobisty).

• szczegółowy opis lokalu.

• wysokość czynszu i opłat eksploatacyjnych.

• wysokość kaucji (maksymalnie 6-krotność czynszu).

• wszystkie ustalenia dotyczące m.in. ewentualnych podwyżek, zgód na modernizacje, zawierania umów na media, zgoda lub jej brak na przetrzymywanie zwierząt, czy zgoda na inspekcję nieruchomości w obecności najemcy.

KROK 2: zebranie załączników od najemcy

To najważniejszy etap. Bez tych dokumentów najem okazjonalny nie istnieje w świetle prawa:

1. wskazanie adresu: Oświadczenie najemcy z adresem lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po ustaniu stosunku najmu. Oświadczenie muszą złożyć wszyscy pełnoletni najemcy, będący stronami umowy.

2. zgoda właściciela tamtego lokalu: Pisemne oświadczenie właściciela nieruchomości (np. rodzica najemcy/ów), że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w jego lokalu w przypadku eksmisji. Jeżeli nieruchomość ma dwóch lub więcej właścicieli, potrzebna jest zgoda wszystkich.

KROK 3: przesłanie wypełnionej umowy do kancelarii notarialnej

Na podstawie przesłanej wypełnionej umowy zostanie przygotowany akt notarialny. Zostaną w nim umieszczone przede wszystkim warunki dotyczące czasu jej obowiązywania. Pamiętaj, że przy przedłużeniu umowy najemca będzie musiał przedstawić nowy akt notarialny ze wskazaniem adresowym.

KROK 3: wizyta u notariusza

Najemca musi udać się do notariusza, aby złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego). Jeżeli chcesz mieć oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym, to w kancelarii powinien stawić się również właściciel (lub właściciele) lokalu udzielający zgody na zamieszkanie w przypadku eksmisji. 

• w dokumencie tym najemca potwierdza, że dobrowolnie opuści lokal w terminie wskazanym przez właściciela po rozwiązaniu umowy.

• koszt notarialny jest ograniczony ustawowo (przeliczany wg przeciętnego wynagrodzenia) i zazwyczaj oscyluje w granicach 500–600 zł. Często strony dzielą się tym kosztem po połowie lub pokrywa go właściciel w ramach "opłaty za bezpieczeństwo".

• podpisanie umowy następuje w kancelarii.

w sytuacji, gdy potencjalny najemca nie ma nikogo (jest na przykład obcokrajowcem bez rodziny w Polsce), kto mógłby mu udostępnić adres do zamieszkania w przypadku eksmisji można skorzystać z usług firm udostępniających adresy. Jest to usługa w pełni legalna. Koszt waha się między 350-500 zł.

przeczytaj FAQ - najczęściej zadawane pytania

KROK 4: przekazanie kluczy i protokół

Po podpisaniu kompletu dokumentów możesz przekazać klucze. Pamiętaj o sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Opisz w nim stan techniczny urządzeń, mebli oraz spisz stany liczników (prąd, woda, gaz). Warto dołączyć zdjęcia lokalu z dnia przekazania.

wzór protokołu zdawczo-odbiorczego znajdziesz tutaj pdf docx

KROK 5: zgłoszenie do Urzędu Skarbowego

To krytyczny punkt, o którym wielu właścicieli zapomina. Masz 14 dni od rozpoczęcia najmu na poinformowanie o tym fakcie Naczelnika Urzędu Skarbowego właściwego dla Twojego miejsca zamieszkania.

Ważne: Jeśli nie zgłosisz umowy do fiskusa w terminie, traci ona status "okazjonalnego". W razie problemów będziesz musiał przechodzić standardową, długotrwałą procedurę sądową.

wzór zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego znajdziesz tutaj, gotowy do druku dokument znajdziesz tutaj

Podsumowanie – czy warto?

Choć najem okazjonalny wymaga więcej formalności i wizyty u notariusza, daje właścicielowi coś bezcennego: spokój. Skraca proces odzyskiwania mieszkania z lat do zaledwie kilku miesięcy, co w przypadku problematycznego lokatora może uratować Twoje finanse.

Jeżeli szukasz agencji nieruchomości, żeby bezpiecznie wynająć swój dom lub mieszkanie w Gliwicach i w Zabrzu, zadzwoń do mnie. 

opublikowano 11 stycznia 2026