Biznes na „rotacyjnych apartamentach”: Państwo traci miliard rocznie, rząd uderza w szarą strefę

Złote czasy dla osób wynajmujących mieszkania na doby bez pełnej ewidencji dobiegają końca. Według szacunków branżowych, budżet państwa traci niemal 1 mld zł rocznie z powodu nieujawnionych dochodów z tzw. apartamentów rotacyjnych. Ministerstwo Sportu i Turystyki, wspierane przez unijne rozporządzenia, szykuje rewolucję, która wejdzie w życie 20 maja 2026 roku. Czy nowe przepisy spowodują sprzedaż mieszkań inwestycyjnych?

Miliardowa dziura w budżecie

Najem krótkoterminowy, zdominowany przez platformy takie jak Airbnb czy Booking.com, stał się jednym z najbardziej dochodowych, ale i najmniej kontrolowanych sektorów rynku nieruchomości. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego (PSWK) alarmuje, że szara strefa stanowi obecnie około 30–35% rynku.

Niezapłacone podatki dochodowe, VAT od usług zakwaterowania oraz omijanie opłat miejscowych generują straty, które rząd zamierza odzyskać poprzez rygorystyczną cyfryzację i ewidencję.

Kluczowe zmiany w przepisach – co czeka wynajmujących?

Nowelizacja przepisów, dostosowująca polskie prawo do unijnego rozporządzenia 2024/1028, wprowadza szereg obowiązków, które drastycznie zmienią zasady gry:

• Centralny Wykaz (CWTON): Każdy lokal wynajmowany krótkoterminowo będzie musiał posiadać unikalny numer rejestracyjny.

• Blokada ofert bez numeru: Platformy rezerwacyjne zostaną prawnie zobowiązane do usuwania ogłoszeń, które nie zawierają numeru wpisu do ewidencji.

• Drastyczne kary: Za prowadzenie działalności bez wpisu lub podawanie fałszywych danych przewidziano administracyjne kary pieniężne w wysokości do 50 000 zł.

• Uprawnienia dla gmin: Samorządy zyskają prawo do wyznaczania „stref wolnych od najmu krótkoterminowego” oraz ograniczania liczby dni wynajmu w roku. Taką możliwość przewiduje się od 2029 roku.

Koniec „wolnej amerykanki” w blokach

Jednym z najbardziej kontrowersyjnych zapisów, który pojawia się w projektach (m.in. Polski 2050), jest konieczność uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni na prowadzenie najmu krótkoterminowego. Ma to być odpowiedź na liczne skargi stałych mieszkańców na hałas i uciążliwości związane z ciągłą rotacją turystów.

Harmonogram wdrażania zmian

Właściciele nieruchomości mają czas na przygotowanie się do nowej rzeczywistości. Harmonogram prac legislacyjnych wygląda następująco:

1. I kwartał 2026: Przyjęcie ostatecznego projektu ustawy przez rząd.

2. 31 marca 2026: Planowane wejście w życie części przepisów krajowych.

3. 20 maja 2026: Pełne wdrożenie unijnych regulacji i obowiązek posiadania numerów rejestracyjnych.

Warto wiedzieć: Nowe przepisy to nie tylko podatki. To także wymogi sanitarne, przeciwpożarowe oraz konieczność wskazania osoby odpowiedzialnej za kontakt w sytuacjach nagłych, co ma zwiększyć bezpieczeństwo gości.

Czy zmian przepisów doprowadzi do wyprzedaży mieszkań? Oto analiza przewidywanych ruchów na rynku:

1. Profesjonalizacja zamiast ucieczki

Dla dużych graczy posiadających całe kamienice lub pakiety mieszkań, nowe regulacje to jedynie „kolejny koszt prowadzenia biznesu”. Zamiast sprzedawać, zainwestują w systemy automatyzacji raportowania i dostosują lokale do wymogów ppoż.

Efekt: Umocnienie się dużych podmiotów i wypchnięcie z rynku amatorów wynajmujących „na czarno”.

2. Wielki powrót do najmu długoterminowego

To najbardziej prawdopodobny scenariusz dla właścicieli pojedynczych mieszkań w blokach. Jeśli wspólnota mieszkaniowa zablokuje możliwość najmu dobowego (co umożliwią nowe przepisy), właściciel stanie przed wyborem:

• Najem instytucjonalny (PRS): Przekazanie mieszkania firmie zarządzającej.

• Klasyczny najem długoterminowy: Stabilniejszy dochód, mniejsza rotacja, ale też niższa stopa zwrotu (zazwyczaj o 30–50% mniejsza niż przy krótkim terminie).

3. Sprzedaż „trudnych” lokalizacji

Masowa sprzedaż może dotyczyć specyficznej grupy nieruchomości:

• Mieszkań w budynkach o niskim standardzie, gdzie turyści generowali konflikty z sąsiadami.

• Lokali, których adaptacja do nowych wymogów okaże się zbyt kosztowna.

• Mieszkań kupionych na wysokim lewarze (kredycie), gdzie spadek rentowności po przejściu na najem długoterminowy uniemożliwi spłatę raty.

Podsumowanie: Ewolucja, nie rewolucja

Rynek nieruchomości przejdzie proces oczyszczenia. Część mieszkań faktycznie trafi na rynek wtórny, co może nieco schłodzić ceny w centrach miast, ale większość inwestorów wybierze bezpieczeństwo najmu długoterminowego. Państwo zyska kontrolę i wpływy podatkowe, a stały mieszkaniec – większy spokój w bloku.

Jeżeli masz mieszkanie w Gliwicach, Zabrzu lub Bytomiu i planujesz je sprzedać, to potrzebny Ci może być pośrednik nieruchomości. Gliwice, Zabrze, Bytom - umów się na konsultację.

Przeczytaj też artykuł kredyt hipoteczny na remont mieszkania

29 stycznia 2026