Jak legalnie płacić niższy podatek za wynajem mieszkania w 2026 roku?

W 2026 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. 

Stawki podatku są następujące:

• 8,5% gdy kwota przychodu nie przekracza 100.000 PLN

• 12,5% od nadwyżki, gdy przychód przekroczył 100.000 PLN

Oznacza to, że jeśli Twój przychód wyniesie na przykład 113.500 PLN, zapłacisz 8,5% od kwoty 100.000 PLN i 12,5% od kwoty 13.500 PLN.

Jeżeli mieszkanie jest wynajmowane przez małżonków, to próg dla podatku 8,5% wynosi 200.000 PLN.

Choć ta metoda nie pozwala na odliczanie kosztów remontu czy mebli w tradycyjny sposób, wciąż istnieje kilka sprawdzonych i w pełni legalnych metod na obniżenie kwoty oddawanej fiskusowi. Oto sposoby, które pozwolą Ci zachować więcej pieniędzy w portfelu.

1. Wyłącz opłaty eksploatacyjne z podstawy opodatkowania

To najważniejszy i najprostszy sposób na realną oszczędność. Ryczałt płaci się od przychodu, czyli od wszystkiego, co faktycznie stanowi Twój zarobek. Jeśli w umowie najmu zapiszesz jedną, całkowitą kwotę (np. 3000 zł „za wszystko”), zapłacisz podatek od całości.

Jak zaoszczędzić? Skonstruuj umowę tak, aby wyraźnie rozdzielić:

1. Czynsz najmu (Twój realny zysk) – np. 2.200 zł.

2. Opłaty dodatkowe (czynsz do wspólnoty, prąd, woda, gaz) – np. 800 zł.

W takim przypadku, jeśli lokator przelewa Ci 3.000 zł, a Ty przekazujesz 800 zł dalej do administracji i dostawców mediów, to podatek płacisz tylko od 2200 zł.

Przykład: Przy stawce 8,5%, oszczędność na takim zapisie to 68 zł miesięcznie, co daje 816 zł rocznie zostających w Twojej kieszeni.

Pamiętaj. Przy tym podatku nie obowiązuje kwota wolna, więc podatek musisz zapłacić już w kolejnym miesiącu, po którym zacząłeś wynajmować mieszkanie. Czyli podatek za styczeń 2026 musisz zapłacić do 20-tego lutego 2026, za luty do 20-tego marca, etc. 

Podatek możesz płacić miesięcznie, ale możesz też płacić kwartalnie, jeśli Twoje przychody nie przekroczyły w poprzednim roku 200.000 Euro.

2. Wykorzystaj wspólne rozliczenie małżonków

Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, standardowo każde z Was rozlicza połowę przychodu. W 2026 roku limit przychodów dla niższej stawki (8,5%) wynosi 100 000 zł rocznie. Po jego przekroczeniu stawka rośnie do 12,5%.

Jak zaoszczędzić? Małżonkowie mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich. Dzięki temu wspólny limit 8,5% wzrasta do 200 000 zł. Jest to niezwykle korzystne, jeśli wynajmujecie kilka nieruchomości – pozwala uniknąć wpadnięcia w wyższy próg podatkowy znacznie dłużej.

3. Unikaj pustostanów – optymalizacja terminów

Podatek ryczałtowy płaci się tylko od pieniędzy faktycznie otrzymanych. Jeśli mieszkanie stoi puste lub lokator zalega z płatnością, nie masz przychodu i nie płacisz podatku.

Pro-tip: Jeśli planujesz odświeżenie mieszkania, zrób to w przerwie między najemcami. Choć nie odliczysz kosztów farb od ryczałtu, to brak przychodu w tym czasie naturalnie obniży Twój roczny podatek w porównaniu do sytuacji, gdybyś próbował remontować lokal w trakcie trwania umowy.

Podsumowanie: Twoja lista kontrolna

• [ ] Czy w Twojej umowie najmu opłaty za media są wyraźnie oddzielone od czynszu?

• [ ] Czy jako małżeństwo złożyliście oświadczenie o wspólnym limicie (jeśli przychody są wysokie)?

• [ ] Czy pilnujesz terminu wpłaty ryczałtu (do 20. dnia miesiąca/kwartału), aby uniknąć odsetek?

przeczytaj też: poradnik dla wynajmującego

najem okazjonalny, co to jest i czym się różni od zwykłego

najem okazjonalny krok po kroku

Jeżeli jesteś właścicielem nieruchomości i chcesz zlecić pośrednikowi jej wynajęcie, to skontaktuj się ze mną.

18 stycznia 2026