Wspólnota Mieszkaniowa a właściciel mieszkania: podział odpowiedzialności

W budynkach wielorodzinnych, w których wyodrębniono własność poszczególnych lokali, kluczowe znaczenie ma precyzyjny podział obowiązków i odpowiedzialności. Reguluje to Ustawa o własności lokali, jasno wskazując, co jest domeną Wspólnoty Mieszkaniowej (czyli ogółu właścicieli), a za co odpowiada bezpośrednio właściciel danego mieszkania.

Obowiązki Wspólnoty Mieszkaniowej (części wspólne) 

Wspólnota Mieszkaniowa odpowiada za zarządzanie i utrzymanie w należytym stanie technicznym wszystkich tych części nieruchomości, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Jest to tzw. nieruchomość wspólna.

Główny zakres odpowiedzialności wspólnoty:

Kluczowa zasada: Wszystko, co jest poza granicami ścian mieszkania lub stanowi o konstrukcji i bezpieczeństwie całego budynku, należy do odpowiedzialności Wspólnoty.

Ale uwaga! Bywają sytuacje że wspólnota mieszkaniowa bierze "pod swoją opiekę" instalacje gazowe wewnątrz mieszkań, czyli nie działa tu zasada, że wspólnota odpowiada za instalację gazową na klatce do pierwszego zaworu. 

Obowiązki właściciela mieszkania (części indywidualne) 

Właściciel ponosi pełną odpowiedzialność za swój wyodrębniony lokal mieszkalny oraz za elementy instalacji znajdujące się wewnątrz tego lokalu.

Główny zakres odpowiedzialności właściciela:

Kluczowa zasada: Właściciel odpowiada za wszelkie prace remontowe i konserwacyjne wewnątrz lokalu, a także za szkody, które z niego wynikają.

Specyficzne wyzwania: granice odpowiedzialności

Największe spory często dotyczą granicy między częścią wspólną a lokalem indywidualnym, szczególnie w kontekście instalacji:

• pion a Poziom: Jeśli pęknie pion wodny (rura w ścianie nośnej obsługująca kilka mieszkań), odpowiada Wspólnota. Jeśli pęknie rura doprowadzająca wodę do kranu w kuchni (po zaworze), odpowiada właściciel.

• grzejniki: W starszych budynkach bywa, że grzejniki i zawory są uznawane za część instalacji CO, a więc część wspólną. W nowszych, są często traktowane jako wyposażenie lokalu – to zależy od regulaminu danej Wspólnoty.

• balkony: Konstrukcja (płyta, barierki od strony zewnętrznej) to odpowiedzialność Wspólnoty. Warstwa wierzchnia (płytki, hydroizolacja) to najczęściej odpowiedzialność Właściciela.

Podsumowując: Wspólnota działa jak "zarządca" całej kamienicy i jej infrastruktury. Właściciel jest "gospodarzem" i "konserwatorem" swojego prywatnego M.