Rynek nieruchomości w korekcie: spadki liczby transakcji i cen mieszkań na rynku wtórnym

Ostatni kwartał na polskim rynku nieruchomości przyniósł wyraźne sygnały korekty, szczególnie w segmencie mieszkaniowym. Po okresie dynamicznych wzrostów, obserwowanych w poprzednich latach, rynek zaczął reagować na zmieniające się warunki makroekonomiczne i polityczne, co przełożyło się na spadki liczby transakcji oraz wyhamowanie, a nawet obniżki cen w niektórych segmentach.

mniej transakcji, mniej udzielonych kredytów

Jednym z najbardziej zauważalnych trendów w minionym kwartale jest spadek liczby faktycznie zawieranych transakcji mieszkaniowych. W pierwszym kwartale 2025 roku deweloperzy na sześciu największych rynkach sprzedali ponad 9 tysięcy jednostek, co oznacza 6-procentowy spadek w porównaniu z czwartym kwartałem 2024 roku. To istotna zmiana, wskazująca na ostrożność kupujących i deweloperów.  

Co więcej, dane z Biura Informacji Kredytowej (BIK) za okres styczeń-maj 2025 roku ujawniają, że banki i SKOK-i udzieliły o 10,9 procent mniej kredytów mieszkaniowych w porównaniu do analogicznego okresu 2024 roku, a ich wartość spadła o 7,7 procent. Mimo że w drugim kwartale 2025 roku odnotowano znaczący wzrost liczby wniosków o kredyt hipoteczny (o 29% rok do roku, osiągając 111,7 tys. wniosków) , spadek faktycznie udzielonych kredytów wskazuje na utrzymujące się bariery w procesie finansowania lub na to, że część wniosków nie przekłada się jeszcze na finalne transakcje. Może to być efekt zaostrzenia kryteriów bankowych lub opóźnień w uruchamianiu kredytów.  

Dodatkowo, przyszła podaż mieszkań również wykazuje tendencję spadkową. W czerwcu 2025 roku rozpoczęto budowę 15 871 mieszkań, co stanowi spadek o 25 procent rok do roku. W tym samym miesiącu wydano 18 844 pozwoleń na budowę, co oznacza spadek o ponad 23 procent rok do roku, a w ujęciu miesięcznym o 9 procent. W pierwszym półroczu 2025 roku wydano pozwolenia na budowę 121,4 tys. mieszkań, czyli o 15,8 procent mniej niż przed rokiem, w tym dla deweloperów spadek wyniósł prawie 26 procent. Te dane sugerują, że w perspektywie średnioterminowej na rynek trafi mniej nowych mieszkań, co może wpłynąć na dynamikę transakcji w przyszłości.  

wyhamowanie i spadki cen

Po okresie gwałtownych wzrostów, rynek wtórny mieszkań doświadczył wyraźnego spowolnienia, a nawet spadków cen. W drugim kwartale 2025 roku ceny na rynku wtórnym w 17 największych miastach spadły średnio o 2,4 procent rok do roku. Jest to znacząca zmiana w porównaniu do drugiego kwartału 2024 roku, kiedy to roczny wzrost cen na rynku wtórnym wynosił aż 23,5 procent. Indywidualni sprzedający, charakteryzujący się większą elastycznością, zaczęli obniżać swoje oczekiwania cenowe w odpowiedzi na zmieniające się warunki popytowe i zdolność kredytową kupujących.  

Na rynku pierwotnym sytuacja jest nieco inna – ceny zanotowały wzrost o 4,1 procent rok do roku w drugim kwartale 2025 roku. Jednakże, ogólne tempo wzrostu cen sprzedaży mieszkań w polskich miastach w drugim kwartale 2025 roku było najwolniejsze spośród państw Europy Środkowo-Wschodniej.  

Analiza regionalna pokazuje zróżnicowanie. Na przykład, Łódź była jedynym miastem spośród największych, gdzie ceny mieszkań spadły o 2 procent rok do roku, osiągając poziom 11 267 zł za metr kwadratowy. Eksperci wiążą to z dużą podażą i silną konkurencją na lokalnym rynku. W Warszawie i Poznaniu odnotowano zaskakująco niską dynamikę wzrostów, odpowiednio 4,5 procent i 2,7 procent w ujęciu rocznym.  

Mimo tych spadków i spowolnienia, eksperci są zgodni, że nie należy spodziewać się dużych, gwałtownych spadków cen nieruchomości w 2025 roku. Inflacja i wysokie koszty budowy nadal utrzymują się na wysokim poziomie, a mieszkania są wciąż postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału.  

czynniki wpływające na korektę

Obecna korekta na rynku jest wynikiem kilku kluczowych czynników. Utrzymujące się wysokie stopy procentowe, mimo majowej obniżki przez NBP , nadal wpływają na dostępność kredytów hipotecznych i zdolność kredytową Polaków. Choć wynagrodzenia rosną szybciej niż ceny towarów i usług, zwiększając realną zdolność kredytową , niepewność geopolityczna, polityczna i ekonomiczna wciąż skłania Polaków do oszczędzania zamiast konsumpcji. Brak nowych, szeroko zakrojonych programów wspierających zakup mieszkań (lub wygaszenie tych istniejących) również wpłynął na zmniejszenie popytu ze strony kupujących.  

Podsumowując, polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę stabilizacji i korekty. Spadki liczby transakcji i cen na rynku wtórnym są wyraźnym sygnałem, że kupujący stali się bardziej ostrożni i selektywni. Przyszłość rynku będzie zależała od dalszych zmian w polityce pieniężnej, programów wsparcia oraz zdolności deweloperów do dostosowania podaży do zmieniających się warunków. 

A jeśli akurat szukasz kredytu hipotecznego, chcesz sprawdzić swoją zdolność, lub znaleźć najatrakcyjniejszą ofertę to napisz lub zadzwoń do mnie! Gliwice, Zabrze, Bytom.

opublikowano 24 lipca 2025