Podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku przed upływem 5 lat: Co musisz wiedzieć?
Sprzedaż nieruchomości, która została odziedziczona, to często duża transakcja finansowa, która wiąże się z koniecznością uregulowania spraw podatkowych. W Polsce kwestie te reguluje ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zrozumienie zasad opodatkowania jest kluczowe, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i potencjalnych problemów z urzędem skarbowym.
Artykuł dotyczy tylko podatku od sprzedaży nieruchomości. Artykuł o podatku od spadku lub darowizny znajdziesz tu: nieruchomość w spadku lub w darowiźnie - co robić?
Kiedy sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest zwolniona z podatku?
Najważniejszą informacją dla osób planujących sprzedaż odziedziczonej nieruchomości jest zasada tzw. "5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie". To kluczowy okres, który decyduje o tym, czy podatek od sprzedaży będzie należny, czy też nie.
Ważne jest to, że termin pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku przez spadkodawcę, a nie od momentu, w którym spadkobierca faktycznie nabył nieruchomość (np. poprzez stwierdzenie nabycia spadku czy akt poświadczenia dziedziczenia).
Przykład: Jeśli spadkodawca nabył nieruchomość w 2010 roku, a Ty odziedziczyłeś ją w 2024 roku, to okres pięcioletni minął już dawno. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości w 2024 roku będzie zwolniona z podatku, ponieważ liczony jest okres posiadania przez spadkodawcę.
Wyjątek: Jeśli spadkodawca nabył nieruchomość np. w 2022 roku, a Ty ją odziedziczysz w 2024 roku, to okres pięcioletni jeszcze nie minął. Wówczas, jeśli sprzedasz nieruchomość przed upływem pięciu lat (licząc od 1 stycznia 2023 roku), będziesz musiał/a zapłacić podatek.
Kiedy podatek jest należny?
Podatek od sprzedaży nieruchomości jest należny, jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę. Stawka podatku wynosi 19% od dochodu ze sprzedaży.
Czym jest dochód ze sprzedaży?
Dochodem ze sprzedaży jest różnica między ceną sprzedaży nieruchomości a kosztami jej nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości (np. remonty, modernizacje).
W przypadku nieruchomości otrzymanej w spadku, kosztem nabycia jest wartość rynkowa nieruchomości z dnia jej nabycia przez spadkodawcę (lub, w przypadku darowizny, wartość wskazana w akcie darowizny, powiększona o ewentualne koszty). Należy mieć na uwadze, że wartość ta może być trudna do ustalenia, jeśli spadkodawca nabył nieruchomość wiele lat temu. Warto wtedy posłużyć się np. wyceną rzeczoznawcy majątkowego z tamtego okresu lub innymi dowodami.
Ważne nakłady: Do kosztów można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, takie jak:
Koszty remontów i modernizacji (np. wymiana okien, dachu, instalacji, docieplenie).
Koszty ulepszeń (np. budowa garażu, altany).
Opłaty notarialne i sądowe związane z nabyciem nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiercę (np. taksa notarialna, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej).
Koszty spisu inwentarza w spadku.
Pamiętaj! Wszystkie te koszty muszą być odpowiednio udokumentowane (faktury, rachunki, potwierdzenia przelewów).
Jak zozliczyć podatek?
Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem wspomnianego pięcioletniego okresu, musisz złożyć deklarację podatkową PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. W deklaracji tej wykazujesz osiągnięty dochód i należny podatek. Podatek należy wpłacić na konto właściwego urzędu skarbowego w tym samym terminie.
Ulga mieszkaniowa (zwolnienie z podatku)
Nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, możesz uniknąć płacenia podatku, korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Ulga ta polega na zwolnieniu z podatku dochodu ze sprzedaży nieruchomości, jeśli uzyskane ze sprzedaży środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.
Co to są własne cele mieszkaniowe?
Zakup innej nieruchomości mieszkalnej (mieszkania, domu).
Budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Remont lub adaptacja własnego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego (np. zakup materiałów budowlanych, usługi remontowe).
Spłata kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego na cele mieszkaniowe.
Ważne! Aby skorzystać z ulgi, musisz faktycznie zamieszkać w nowej nieruchomości lub rozpocząć jej budowę/remont. Deklarację o skorzystaniu z ulgi również składa się na formularzu PIT-39.
Podsumowanie i wskazówki
Kluczowe 5 lat: Zawsze sprawdzaj, kiedy spadkodawca nabył nieruchomość. To jest data wyjściowa do obliczenia 5-letniego okresu zwolnienia.
Dokumentacja: Zbieraj i przechowuj wszystkie dokumenty dotyczące nabycia nieruchomości przez spadkodawcę (jeśli są dostępne) oraz wszystkie faktury i rachunki za remonty i ulepszenia.
Konsultacja z ekspertem: Prawo podatkowe jest skomplikowane. W przypadku wątpliwości zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Pomoże to uniknąć błędów i zapewnić prawidłowe rozliczenie podatku.
Ulga Mieszkaniowa: Jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, rozważ skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeśli planujesz zakup innej nieruchomości lub remont.
Pamiętaj, że prawidłowe rozliczenie podatku ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości jest Twoim obowiązkiem. Działając zgodnie z przepisami, unikniesz niepotrzebnego stresu i ewentualnych sankcji ze strony urzędu skarbowego.
opublikowano 8 lipca 2025
