Nieruchomość w spadku lub w darowiźnie: Co dalej?

Otrzymanie mieszkania w spadku lub darowiźnie to często moment, który budzi wiele pytań. Poza radością z nowego nabytku, pojawiają się również formalności prawne i podatkowe, których należy dopilnować. Poniżej przedstawiamy kluczowe kroki, jakie należy podjąć, aby proces przebiegł sprawnie i bezproblemowo.

Mieszkanie otrzymane w spadku

Odziedziczenie nieruchomości wiąże się z koniecznością przeprowadzenia postępowania spadkowego.

1. Ustalenie kręgu spadkobierców i potwierdzenie nabycia spadku

Pierwszym krokiem jest formalne potwierdzenie nabycia spadku. Można to zrobić na dwa sposoby:

• Sądowe stwierdzenie nabycia spadku: Należy złożyć wniosek do sądu rejonowego właściwego dla ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Sąd, po przeprowadzeniu postępowania i ustaleniu kręgu spadkobierców, wyda postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Jest to procedura, która może trwać kilka miesięcy.

• Akt poświadczenia dziedziczenia u notariusza: Jeśli wszyscy spadkobiercy są zgodni co do podziału spadku i nie ma sporów, można skorzystać z szybszej drogi notarialnej. Notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, który ma taką samą moc prawną jak sądowe postanowienie.

2. Podatek od spadków i darowizn

Nabycie mieszkania w spadku podlega w niektórych przypadkach podatkowi od spadków i darowizn. Wysokość podatku oraz ewentualne zwolnienia zależą od stopnia pokrewieństwa ze spadkodawcą:

• Grupa 0 (najbliższa rodzina): Małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha. Osoby z tej grupy mogą być całkowicie zwolnione z podatku, pod warunkiem zgłoszenia nabycia spadku do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Zgłoszenie nabycia spadku odbywa się na druku SD-Z2. W sytuacji, gdy wartość nabytego spadku jest mniejsza niż 36.120 złotych, zgłoszenie nie jest konieczne. 

• Pozostałe grupy: Dla pozostałych grup podatkowych (np. dalsza rodzina, osoby niespokrewnione) obowiązują progi podatkowe i kwoty wolne od podatku. Należy złożyć zeznanie podatkowe (formularz SD-3) w urzędzie skarbowym w ciągu miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego.

3. Zmiana wpisu w Księdze Wieczystej

Po uregulowaniu kwestii podatkowych, warto też ujawnić nowego właściciela w księdze wieczystej nieruchomości. Należy złożyć wniosek o wpis w dziale II księgi wieczystej do sądu wieczystoksięgowego. Do wniosku należy dołączyć prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, a także dowód zapłaty opłaty sądowej.

4. Zarządzanie nieruchomością

Po uregulowaniu wszystkich formalności prawnych i podatkowych, stajesz się pełnoprawnym właścicielem. Pamiętaj o:

• Przepisaniu umów na media: Prąd, gaz, woda, internet – należy skontaktować się z dostawcami usług i przepisać umowy na swoje nazwisko.

• Ubezpieczeniu nieruchomości: Warto rozważyć ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych.

• Czynszu i opłatach administracyjnych: Upewnij się, że opłacasz regularnie czynsz do wspólnoty/spółdzielni oraz inne bieżące opłaty.

Mieszkanie otrzymane w darowiźnie

Darowizna mieszkania jest procesem prostszym niż dziedziczenie, ale również wymaga dopełnienia pewnych formalności.

1. Akt notarialny darowizny

Darowizna nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Jest to wymóg bezwzględny, bez którego darowizna jest nieważna. W akcie notarialnym zostaną zawarte wszelkie istotne informacje dotyczące stron, przedmiotu darowizny oraz jej warunków. Notariusz pobierze również opłatę taksę notarialną oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), jeśli jest należny.

2. Podatek od darowizn

Podobnie jak w przypadku spadków, darowizny również w niektórych przypadkach podlegają podatkowi od spadków i darowizn. Zasady są analogiczne:

• Grupa 0 (najbliższa rodzina): Małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha. Mogą być zwolnieni z podatku pod warunkiem zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od daty zawarcia aktu notarialnego (o ile wartość darowizny przekracza kwotę wolną od podatku, która dotyczy również tej grupy, ale jest znacznie wyższa niż dla pozostałych grup).

• Pozostałe grupy: Obowiązują progi podatkowe i kwoty wolne od podatku. Należy złożyć zeznanie podatkowe (formularz SD-3) w urzędzie skarbowym w ciągu miesiąca od dnia otrzymania darowizny.

Warto zaznaczyć, że w przypadku darowizny, jeśli notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), to w większości przypadków nie trzeba płacić już podatku od spadków i darowizn, jeśli darowizna jest zgłoszona w terminie. Niemniej jednak, zawsze należy skonsultować się z notariuszem lub doradcą podatkowym.

3. Zmiana wpisu w Księdze Wieczystej

Notariusz, który sporządził akt notarialny darowizny, zazwyczaj sam składa wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Jest to standardowa procedura i stanowi integralną część kosztów notarialnych. Warto jednak upewnić się, że wniosek został złożony i śledzić jego status.

4. Zarządzanie nieruchomością

Po dopełnieniu formalności z darowizną, należy postępować tak samo jak w przypadku spadku.

Dodatkowe wskazówki

• Zawsze zbieraj dokumenty: Zachowuj wszystkie dokumenty związane z nabyciem nieruchomości (postanowienia sądowe, akty notarialne, zaświadczenia z urzędu skarbowego itp.). Będą one niezbędne w przyszłości.

• Skonsultuj się z ekspertem: W przypadku jakichkolwiek wątpliwości zawsze warto skorzystać z porady prawnika specjalizującego się w prawie spadkowym lub notariusza, a także doradcy podatkowego. Ich wiedza i doświadczenie pomogą uniknąć błędów i niepotrzebnych problemów.

• Nie odkładaj formalności: Im szybciej załatwisz wszystkie formalności, tym lepiej. Odwlekanie może prowadzić do niepotrzebnych komplikacji i dodatkowych kosztów.

Pamiętaj, że każda sytuacja jest indywidualna i może wymagać nieco innego podejścia. Powyższy artykuł stanowi ogólny przewodnik po najważniejszych krokach, jakie należy podjąć po otrzymaniu mieszkania w spadku lub w darowiźnie.

opublikowano 8 lipca 2025