Minimalna powierzchnia mieszkania w Polsce: ewolucja przepisów i obecne standardy

Z mojego doświadczenia jako pośrednika nieruchomości w Gliwicach, wynika, że u nas jak i w innych dużych miastach w Polsce pojawiła się "moda" na mikrokawalerki. Kwestia minimalnej powierzchni mieszkania budzi wiele emocji, przepisy dotyczące metrażu ewoluowały na przestrzeni lat, a ich zrozumienie jest kluczowe zarówno dla kupujących, jak i najemców. Sprawdzimy czy mikrokawalerka jest mieszkaniem i czy można dostać kredyt hipoteczny na jej zakup. 

Historyczne normy: Kiedyś liczyło się na osobę

W czasach PRL-u kwestia metrażu mieszkań była ściśle powiązana z normatywami mieszkaniowymi, które określały, ile metrów kwadratowych przypada na jedną osobę w rodzinie. 

• Lata 50. i 60. XX wieku: Początkowo, w wytycznych z 1959 roku, zakładano, że jednej osobie wystarczyło zaledwie 11 m² powierzchni użytkowej. Mieszkania M-1 (dla jednej osoby) miały powierzchnię od 17 do 20 m². W miarę upływu czasu te normy były korygowane, ale wciąż skupiały się na efektywnym wykorzystaniu przestrzeni.

• Lata 70. XX wieku: Normatyw z 1974 roku wprowadził istotne zmiany, zwiększając powierzchnię mieszkań w niektórych kategoriach. Przykładowo, mieszkanie M-1 miało już od 25 do 28 m². Wprowadzono też istotne zmiany w minimalnych wielkościach pomieszczeń, np. kuchnia-wnęka (tzw. "ślepa kuchnia") w mieszkaniach typu P (18-22 m²). Ważne było również powiększenie łazienek, WC i przedpokojów.

Głównym celem tych normatywów było racjonalne gospodarowanie zasobami budowlanymi i zapewnienie lokali mieszkalnych dużej liczbie ludności. Przepisy koncentrowały się na minimalnej szerokości pomieszczeń (np. sypialni dla jednej lub dwóch osób, czy kuchni) oraz na tym, że co najmniej jeden pokój w mieszkaniu powinien mieć odpowiednio dużą powierzchnię (np. 16 m²). Nie istniał jednak ogólny, jednolity wymóg co do minimalnej powierzchni całego mieszkania.

W mojej karierze zdarzało mi się sprzedawać garsoniery w Gliwicach, Zabrzu czy Bytomiu, których powierzchnia nie przekraczała 18 m2 i gdzie wnęka kuchenna upchana była w przedpokoju. I choć dziś by to nie przeszło, to w budynku z lat 70-tych jest to pełnoprawne mieszkanie na które możesz dostać kredyt hipoteczny.

Dziś te lokale, choć nie spełniają nowoczesnych norm pod względem powierzchni, są niezwykle popularne jako inwestycje mieszkań na wynajem w Gliwicach czy innych dużych miastach. 

Rewolucja w 2018 roku: 25 m² dla każdego "mieszkania"

Sytuacja uległa znaczącej zmianie wraz z wprowadzeniem nowych przepisów od 1 stycznia 2018 roku. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zrewolucjonizowało podejście do minimalnego metrażu.

Obecne przepisy (stan na 2024/2025):

Zgodnie z § 94 Rozporządzenia, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m². Jest to kluczowy wymóg dla nowo budowanych i oddawanych do użytkowania mieszkań. Celem tej regulacji jest przede wszystkim walka z tzw. "patodeweloperką" i zapobieganie budowie mikroapartamentów o powierzchni kilkunastu metrów kwadratowych, które byłyby sprzedawane jako pełnoprawne mieszkania, a w rzeczywistości nie zapewniałyby odpowiednich warunków bytowych.

Warto podkreślić, że ten wymóg dotyczy powierzchni użytkowej całego mieszkania, a nie pojedynczych pomieszczeń (jak to miało miejsce w poprzednich regulacjach). Jednocześnie przepisy zniosły (lub rozluźniły) wcześniejsze, bardzo szczegółowe ograniczenia dotyczące wnętrza mieszkania, np. minimalnej szerokości aneksu kuchennego czy miejsca na pralkę.

Wyjątki i "mikrokawalerki" na rynku

Pomimo wprowadzenia minimalnego metrażu 25 m², na rynku często spotykam się z ofertami mniejszych lokali. Wynika to z kilku przyczyn:

• Nieruchomości wybudowane przed 2018 rokiem: Przepisy nie działają wstecz. Mieszkania wybudowane i oddane do użytku przed 1 stycznia 2018 roku nie podlegają nowym wymogom metrażowym. Dlatego na rynku wtórnym bez problemu znajdziemy kawalerki o powierzchni 18, a nawet 13-15 m².

Ponieważ działam również jako pośrednik kredytowy w Gliwicach, klienci często pytają mnie, czy tym przypadku mimo, że lokale nie spełniają dzisiejszych standardów w kwestii metrażu, są one pełnowartościowymi lokalami mieszkalnymi i czy ich zakup można sfinansować kredytem hipotecznym. Odpowiadam krótko: TAK.

• Lokale użytkowe (aparthotele, studio, mikroapartamenty): Deweloperzy często obchodzą przepisy, oferując małe lokale jako "lokale użytkowe" (np. aparthotele, studio). Teoretycznie nie są to mieszkania w rozumieniu prawa budowlanego, a zatem nie podlegają wymogowi 25 m². W praktyce jednak są one często kupowane i wykorzystywane jako mieszkania. Nowelizacje przepisów (np. od 1 sierpnia 2024 r.) próbują ograniczyć ten proceder, wprowadzając minimalną powierzchnię 25 m² również dla lokali użytkowych, z pewnymi wyjątkami (np. dla lokali na parterze lub pierwszej kondygnacji nadziemnej z bezpośrednim dostępem z zewnątrz).

• Mieszkania w ramach budynków zamieszkania zbiorowego: Niektóre obiekty, takie jak akademiki czy domy studenckie, mogą mieć mniejsze jednostki mieszkalne, ponieważ są kwalifikowane jako budynki zamieszkania zbiorowego, a nie indywidualne mieszkania.

Minimalna wysokość pomieszczeń

Oprócz powierzchni, przepisy określają również minimalną wysokość pomieszczeń, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i funkcjonalności mieszkania:

• Pokoje w budynkach mieszkalnych (zwykłe): Minimalna wysokość w świetle (czyli od podłogi do stropu/sufitu) wynosi 2,5 metra.

• Pokoje na poddaszu w budynkach jednorodzinnych i mieszkalnych zagrodowych: W tym przypadku dopuszczalna jest średnia wysokość 2,2 metra, pod warunkiem, że żadna część pomieszczenia nie ma wysokości mniejszej niż 1,9 metra. Przestrzeni o wysokości poniżej 1,9 m nie zalicza się do odpowiadającej przeznaczeniu danego pomieszczenia.

Osoby planujące zakup nieruchomości, powinny być świadome tych regulacji, aby uniknąć nieporozumień. Jeżeli masz jakiekolwiek pytania związane z możliwością uzyskania kredytu hipotecznego w Gliwicach, Zabrzu czy Bytomiu na takie mieszkanie, to skontakuj się ze mną.