Kluczowe różnice: forma i jej skutki
Najważniejsza różnica między tymi dwoma rodzajami umów przedwstępnych sprowadza się do formy i wynikających z niej skutków prawnych.
1. Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej
Jest to najprostsza do zawarcia forma. Wystarczy, że strony spiszą jej treść i ją podpiszą.
Skutki prawne:
Roszczenie o odszkodowanie: Jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może jedynie żądać odszkodowania. Odszkodowanie to obejmuje poniesione straty (np. koszty związane z przygotowaniem umowy, opłaty notarialne za inne dokumenty, utracone korzyści w postaci utraty innej atrakcyjnej oferty). Wysokość odszkodowania jest ograniczona do tzw. ujemnego interesu umownego, czyli tego, co strona straciła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.
Brak możliwości wymuszenia zawarcia umowy: Najważniejsza wada tej formy to brak możliwości sądowego wymuszenia na drugiej stronie zawarcia umowy przyrzeczonej. Nawet jeśli masz rację, sąd nie nakaże drugiej stronie sprzedaży lub zakupu nieruchomości.
Łatwość uchylenia się: Ze względu na brak możliwości "wymuszenia" transakcji, strona, która zmieni zdanie, może stosunkowo łatwo zrezygnować z zawarcia umowy przyrzeczonej, ponosząc jedynie ryzyko odszkodowania.
2. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego (umowa przedwstępna notarialna)
Ta forma wymaga wizyty u notariusza, który sporządzi dokument w formie aktu notarialnego. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami (taksa notarialna), ale daje znacznie większe bezpieczeństwo.
Skutki prawne:
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej: To jest najważniejsza zaleta! Jeśli jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może wytoczyć powództwo do sądu. Wówczas sąd może orzec zastępczo, co oznacza, że wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony i doprowadza do zawarcia umowy przyrzeczonej. Czyli, jeśli sprzedający się rozmyśli, a ty masz notarialną umowę przedwstępną, możesz pójść do sądu i "wymusić" na nim sprzedaż nieruchomości.
Silniejsza ochrona: Dzięki notarialnej formie, umowa przedwstępna staje się znacznie silniejszym instrumentem prawnym, realnie zabezpieczającym interesy stron.
Pewność obrotu: Forma notarialna zwiększa pewność obrotu prawnego, ponieważ dokument jest sporządzony przez profesjonalistę – notariusza, który czuwa nad zgodnością z prawem i interesami obu stron.
Kiedy wybrać którą formę?
Zwykła forma pisemna: Może być wystarczająca w sytuacji, gdy strony darzą się pełnym zaufaniem i ryzyko uchylenia się od zawarcia umowy jest minimalne. Często stosuje się ją przy mniej skomplikowanych transakcjach lub w relacjach rodzinnych/przyjacielskich. Jednak zawsze trzeba być świadomym ograniczonego zakresu ochrony.
Forma aktu notarialnego: Jest zdecydowanie zalecana przy transakcjach dotyczących nieruchomości. Rynek nieruchomości wiąże się z wysokimi kwotami i poważnymi konsekwencjami prawnymi. Forma notarialna daje maksymalne zabezpieczenie i pozwala na skuteczne dochodzenie swoich praw, włącznie z wymuszeniem zawarcia umowy.
