opublikowano 5 grudnia 2025

Czy można kupić dom w trakcie budowy? Co musisz wiedzieć!

Zastanawiasz się, czy można kupić dom, który jest w trakcie realizacji? Odpowiedź brzmi: tak, jest to możliwe, ale wiąże się to z kilkoma kluczowymi kwestiami prawnymi i formalnościami, o których bezwzględnie musisz pamiętać.

Dlaczego warto rozważyć zakup w trakcie budowy?

• możliwość personalizacji: w zależności od etapu zaawansowania prac, możesz mieć jeszcze wpływ na wybór materiałów wykończeniowych, układ niektórych pomieszczeń, a czasem nawet drobne zmiany w projekcie.

• oszczędność czasu: omijasz czasochłonny etap projektowania, uzyskiwania wszelkich pozwoleń i formalności, które zostały już załatwione przez obecnego inwestora (sprzedającego).

• wgląd w jakość prac: masz możliwość na bieżąco kontrolować jakość prac budowlanych i użytych materiałów.

Kluczowa formalność: przeniesienie pozwolenia na budowę

Najważniejszym elementem zakupu niedokończonego domu jest zapewnienie ciągłości prawnej budowy. W Polsce, aby móc legalnie kontynuować prace rozpoczęte przez poprzedniego właściciela (inwestora), konieczne jest przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego nabywcę.

Co to oznacza w praktyce?

1. zgoda sprzedającego: sprzedający, który jest obecnym inwestorem, musi złożyć wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej (zazwyczaj Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta na prawach powiatu).

2. Twoja deklaracja: Jako nabywca, musisz złożyć oświadczenie, że przyjmujesz wszystkie warunki zawarte w dotychczasowej decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zobowiązujesz się do kontynuowania prac zgodnie z zatwierdzonym projektem.

3. wymagane dokumenty: do wniosku dołącza się m.in. Twoje oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. akt notarialny zakupu działki i rozpoczętej budowy) oraz pisemną zgodę dotychczasowego inwestora.

4. decyzja organu: urząd wydaje decyzję o przeniesieniu pozwolenia. Od tego momentu to Ty stajesz się inwestorem w rozumieniu prawa budowlanego i bierzesz odpowiedzialność za dalszy przebieg budowy, w tym za prowadzenie dziennika budowy.

Ważne: Upewnij się, że umowa sprzedaży nieruchomości jasno określa zobowiązanie sprzedającego do współpracy przy przeniesieniu pozwolenia. Bez tego przeniesienia, kontynuowanie budowy jest nielegalne i grozi wydaniem przez nadzór budowlany decyzji o wstrzymaniu robót.

Wszelkie formalności możesz załatwić przez ePUAP, osobiście lub może je załatwić w Twoim imieniu pośrednik nieruchomości na podstawie udzielonego przez Ciebie pełnomocnictwa.

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

• Dziennik Budowy: koniecznie przejrzyj dziennik budowy. Upewnij się, że jest prowadzony prawidłowo i zawiera wpisy dotyczące wszystkich dotychczasowych etapów prac.

• umowy z wykonawcami: sprawdź, czy sprzedający ma podpisane ważne umowy z firmami budowlanymi. Ustal, czy wchodzisz w te umowy, czy też musisz je renegocjować lub rozwiązać.

• stan formalny i techniczny: oprócz pozwolenia, sprawdź, czy nie ma żadnych innych obciążeń czy problemów prawnych z nieruchomością. Wynajmij niezależnego inspektora nadzoru budowlanego, który oceni stan techniczny wykonanych prac.

• finansowanie: Banki zazwyczaj chętniej udzielają kredytu hipotecznego na zakup domu w trakcie budowy, jeśli jest ona już na zaawansowanym etapie. Pamiętaj jednak, że wypłata kolejnych transz kredytu może być uzależniona od postępów prac, które Ty będziesz musiał raportować.

Podsumowanie

Kupno domu w trakcie budowy to doskonała opcja, która łączy zalety budowania od podstaw z oszczędnością czasu. Kluczowym krokiem do pomyślnego zakończenia transakcji i budowy jest prawidłowe i szybkie załatwienie formalności związanych z przeniesieniem pozwolenia na budowę. Pamiętaj, aby zawsze korzystać z pomocy notariusza oraz, jeśli masz wątpliwości, radcy prawnego specjalizującego się w prawie budowlanym. Pomóc też może licencjonowany agent nieruchomości. Jeżeli chciałbyś skorzystać z usług pośrednika nieruchomości i jesteś z Gliwic, Zabrza lub Bytomia to skontaktuj się ze mną.