Czy można wyodrębnić nieruchomość ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?
Tak, jest to możliwe. Posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mają ustawowe prawo do żądania przekształcenia tego prawa w prawo odrębnej własności lokalu. Proces ten jest uregulowany prawnie i pozwala na uzyskanie pełnej własności mieszkania wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (SWP) jest ograniczonym prawem rzeczowym i choć jest zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji (podobnie jak pełna własność), to formalnym właścicielem gruntu i budynku pozostaje spółdzielnia. Przekształcenie to nadaje pełny status właścicielski.
Jak przebiega proces przekształcenia?
Przekształcenie SWP w odrębną własność odbywa się na wniosek uprawnionego i wymaga dopełnienia określonych formalności.
1. Złożenie wniosku do spółdzielni
Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, musi złożyć pisemny wniosek do zarządu spółdzielni mieszkaniowej o przeniesienie na nią prawa własności lokalu.
2. Spełnienie warunków
Przekształcenie jest możliwe pod warunkiem, że:
Spłacono część zobowiązań spółdzielni związanych z budową (np. przypadającą na dany lokal część kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię).
Nie ma zaległości z tytułu opłat eksploatacyjnych związanych z utrzymaniem lokalu.
Uregulowany jest stan prawny gruntu – spółdzielni musi przysługiwać prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek.
3. Działanie Spółdzielni i Akt Notarialny
Jeśli warunki są spełnione, spółdzielnia ma ustawowy obowiązek w ciągu 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku zawrzeć umowę przeniesienia własności.
Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Właściciel mieszkania pokrywa koszty notarialne (taksa notarialna to zazwyczaj 41 minimalnego wynagrodzenia za pracę) oraz koszty sądowe (opłaty za wpis do księgi wieczystej).
Na mocy aktu notarialnego ustanawia się odrębną własność lokalu i przenosi ją na wnioskodawcę.
Korzyści z uzyskania odrębnej własności
Chociaż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbliżonym do własności (zwłaszcza pod kątem zbywalności i dziedziczenia), odrębna własność niesie ze sobą dodatkowe korzyści:
Pewność prawna i Księga Wieczysta: Odrębna własność musi mieć założoną księgę wieczystą, co zapewnia najwyższe bezpieczeństwo obrotu nieruchomością (SWP może, ale nie musi mieć KW).
Współwłasność gruntu: Właściciel lokalu staje się współwłaścicielem ułamkowym nieruchomości wspólnej (gruntu pod budynkiem i części wspólnych, jak klatki schodowe).
Niezależność od spółdzielni: Choć zarząd może nadal sprawować spółdzielnia, właściciele lokali mają większy wpływ na decydowanie o nieruchomości wspólnej (w ramach Wspólnoty Mieszkaniowej lub Spółdzielni).
Ochrona przed długami Spółdzielni: Po przekształceniu lokal nie może być obciążony hipoteką zabezpieczającą długi spółdzielni, zaciągnięte w związku z jej działalnością.
Co, jeśli spółdzielnia odmawia?
Jeśli zarząd spółdzielni, pomimo spełnienia warunków, nie przeniesie własności w ustawowym terminie 6 miesięcy, uprawniona osoba może wystąpić na drogę sądową. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek spółdzielni do złożenia oświadczenia woli zastępuje tę czynność i pozwala na uzyskanie odrębnej własności.
Podsumowując: Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność to formalny, ale ułatwiony proces, który przekształca ograniczone prawo rzeczowe w pełną, najsilniejszą prawnie własność nieruchomości.
Jeżeli interesuje Cię, jaka faktycznie jest różnica między odrębną nieruchomością, a spółdzielczym prawem do nieruchomości to zadzwoń do mnie.
