Czy bank skredytuje zakup nieruchomości z licytacji komorniczej? Finansowanie marzeń z przetargu
Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej to kusząca perspektywa – niższa cena, szansa na dobrą inwestycję. Wielu potencjalnych nabywców zastanawia się jednak, czy banki są skłonne udzielić kredytu hipotecznego na taką transakcję. Czy to w ogóle możliwe i na co zwrócić uwagę, starając się o finansowanie? Odpowiadam!
Kredyt hipoteczny a licytacja komornicza – czy to idzie w parze?
Tak, banki co do zasady udzielają kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej. Jest to w pełni legalna i akceptowana forma nabycia nieruchomości, a dla banku liczy się przede wszystkim to, czy kupujący ma odpowiednią zdolność kredytową. Ale należy tutaj wspomnieć, że choć banki udzielają kredytu na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, to nie wszystkie chcą się na takich nieruchomościach zabezpieczać. W praktyce oznacza to, że zabezpieczeniem kredytu musi być inna nieruchomość.
Proces uzyskania finansowania w tym przypadku różni się od standardowej ścieżki zakupu na rynku wtórnym czy pierwotnym. Specyfika licytacji komorniczej wprowadza kilka dodatkowych wyzwań i wymagań.
Kluczowe różnice i wyzwania w uzyskaniu kredytu
Termin na zapłatę ceny: To największe wyzwanie. Po wygraniu licytacji masz zazwyczaj 14 dni (z możliwością przedłużenia przez sąd do miesiąca) na zapłacenie pełnej ceny. To bardzo krótki czas na uzyskanie i uruchomienie kredytu hipotecznego, który standardowo trwa 1-2 miesiące, a czasem i dłużej.
Brak umowy przedwstępnej: W przypadku licytacji nie ma standardowej umowy przedwstępnej ze sprzedającym (dłużnikiem). Podstawą prawną nabycia jest prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. Banki wymagają dokumentów potwierdzających nabycie i w tym przypadku będą to właśnie akta sprawy egzekucyjnej oraz protokół z licytacji.
Wycena nieruchomości: Banki dokonują własnej wyceny nieruchomości. Jeśli ich operat szacunkowy znacząco odbiegnie od ceny zakupu (np. cena wylicytowana jest bardzo niska), może to wpłynąć na decyzję banku lub wysokość udzielonego kredytu. Pamiętaj, że bank kredytuje wartość nieruchomości, a niekoniecznie całą wylicytowaną kwotę.
Wymóg wadium/rękojmi: Na licytacji trzeba wpłacić wadium (rękojmię) w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Te środki muszą pochodzić z Twojego wkładu własnego, gdyż bank nie skredytuje tej kwoty z góry.
Jak przygotować się do kredytu na licytację – krok po kroku
Finansowanie nieruchomości z licytacji wymaga strategicznego podejścia i działania z wyprzedzeniem.
Krok 1: Wcześniejsze uzyskanie decyzji kredytowej.
Zanim zaczniesz aktywnie uczestniczyć w licytacjach, postaraj się o wstępną decyzję kredytową. To dokument potwierdzający Twoją zdolność kredytową i to, jaką kwotę bank jest w stanie Ci pożyczyć. Na przykład Santander Bank może wydać decyzję kredytową na podstawie kwoty do jakiej klient zamierza licytować.
Poinformuj doradcę kredytowego, że interesuje Cię zakup z licytacji komorniczej – to bardzo ważne, aby bank był świadomy specyfiki transakcji.
Krok 2: Zbieranie dokumentów z licytacji
Po znalezieniu interesującej licytacji i przed wpłaceniem wadium, zbierz jak najwięcej dokumentów dotyczących nieruchomości. Będą to przede wszystkim:
Obwieszczenie o licytacji.
Protokół opisu i oszacowania nieruchomości (dostępny w aktach sprawy egzekucyjnej w sądzie). To kluczowy dokument dla banku, zawierający szczegółowe informacje o nieruchomości.
Aktualny odpis z księgi wieczystej.
Krok 3: Wycena nieruchomości przez bank
Bank będzie wymagał własnego operatu szacunkowego nieruchomości. Nawet jeśli komornik posiadał już wycenę, bank zleci ją ponownie własnemu rzeczoznawcy.
Zacznij ten proces jak najszybciej po wygraniu licytacji (a nawet wcześniej, jeśli bank to umożliwi na podstawie dokumentacji).
Krok 4: Składanie wniosku kredytowego i szybkość działania
Złóż kompletny wniosek kredytowy zaraz po wygraniu licytacji.
Bądź w stałym kontakcie z doradcą kredytowym i bankiem, aby maksymalnie przyspieszyć proces.
Przygotuj się na to, że bank może wymagać wpisu do księgi wieczystej pożyczki, co następuje dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności.
Krok 5: Zabezpieczenie brakującej kwoty
Miej świadomość, że bank uruchomi kredyt dopiero po spełnieniu wszystkich warunków, w tym często po wpisie zabezpieczeń do księgi wieczystej. Może się okazać, że będziesz musiał najpierw samodzielnie dopłacić część ceny nieruchomości, a dopiero później bank zwróci Ci te środki w ramach uruchomionego kredytu.
Dlatego kluczowe jest posiadanie elastycznych środków na krótki okres.
Ważne porady
Wkład własny: Zawsze musisz mieć wkład własny, który pokryje wadium oraz część ceny nieruchomości, której bank nie kredytuje lub która musi być wpłacona przed uruchomieniem kredytu.
Wybór banku: Nie wszystkie banki mają taką samą politykę wobec licytacji komorniczych. Warto skonsultować się z doradcą kredytowym, który zna procedury różnych instytucji i wskaże te najbardziej elastyczne.
Rezerwa finansowa: Zawsze miej rezerwę finansową na nieprzewidziane wydatki (np. opłaty sądowe, ewentualna eksmisja, drobne naprawy).
Konsultacja prawna: Przed przystąpieniem do licytacji, a zwłaszcza przed wpłaceniem wadium, warto skonsultować się z prawnikiem, aby zrozumieć wszystkie aspekty prawne i potencjalne ryzyka.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości z licytacji komorniczej za pośrednictwem kredytu hipotecznego jest jak najbardziej realny, ale wymaga precyzyjnego planowania i szybkiego działania. Kluczem do sukcesu jest wcześniejsze przygotowanie, ścisła współpraca z doradcą kredytowym i bankiem, a także gotowość na elastyczne podejście do finansowania. Jeśli odpowiednio się przygotujesz, licytacja może stać się Twoją drogą do wymarzonej nieruchomości w korzystnej cenie.
Jako pośrednik kredytowy odpowiem na Twoje pytania. Pomogę Ci też znaleźć najlepszą ofertę. Działam na terenie miast Gliwice, Zabrze, Bytom i okolic. Napisz lub zadzwoń do mnie. Swoją zdolność kredytową możesz oszacować DOMOVO+ | nieruchomości & kredyty hipoteczne - sprawdź zdolność kredytową .
