części wspólne - co to jest i jak policzyć udział

Jak jest liczony udział w częściach wspólnych nieruchomości?

Udział w częściach wspólnych nieruchomości to kluczowy element prawny, który określa Twoje prawa i obowiązki jako właściciela mieszkania w budynku wielorodzinnym. W Polsce jest on ściśle związany z ustanowieniem odrębnej własności lokalu. Właściwe wyliczenie tego udziału jest niezbędne do sprawnego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej.

Co to są części wspólne nieruchomości?

Zanim przejdziemy do obliczeń, warto zdefiniować, czym są części wspólne. Zgodnie z ustawą o własności lokali, są to te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.

Przykłady części wspólnych:

• Fundamenty, mury nośne, dachy.

• Klatki schodowe, korytarze, windy.

• Pralnie, suszarnie, wózkownie, pomieszczenia techniczne.

• Grunt, na którym posadowiony jest budynek (o ile nie został wyłączony).

Podstawowa zasada obliczania udziału

Udział w nieruchomości wspólnej jest wyrażany ułamkiem zwykłym (np. 1/20). Zasadniczo, jest on wyliczany proporcjonalnie do wielkości Twojego lokalu w stosunku do sumy powierzchni wszystkich lokali w danym budynku.

📐 Wzór na obliczenie udziału

Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej ustala się według stosunku powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych (np. piwnica, komórka lokatorska) do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali i ich pomieszczeń przynależnych.

Udział = Pow. Twojego lokalu + Pow. Twoich pomieszczeń przynależnych / Suma (Pow. wszystkich lokali + Pow. wszystkich pomieszczeń przynależnych)

Ważna uwaga: Udział musi być obliczony precyzyjnie już na etapie sporządzania aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu. Jest to najczęściej zrobione przez dewelopera lub zarządcę nieruchomości na podstawie rzutów i obmiarów inwentaryzacyjnych.

Dlaczego udział jest tak istotny?

Wysokość ustalonego udziału ma bezpośredni wpływ na Twoje prawa i obowiązki w ramach wspólnoty mieszkaniowej:

1. Koszty utrzymania: Udział w częściach wspólnych określa, jaka część kosztów zarządu nieruchomością wspólną (m.in. opłaty za konserwację, remonty, fundusz remontowy, sprzątanie, media wspólne) przypada na Ciebie. Im większy udział, tym wyższa miesięczna zaliczka.

2. Prawo głosu: W większości przypadków udział decyduje o sile Twojego głosu podczas głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej (zasada jeden lokal – jeden głos jest stosowana tylko w szczególnych przypadkach lub gdy wspólnota tak postanowi).

3. Udział w zyskach: Choć rzadziej, w przypadku ewentualnych zysków z nieruchomości wspólnej (np. z najmu ściany pod reklamę), podział następuje proporcjonalnie do udziałów.

4. Podatki: Może mieć wpływ na sposób rozliczania niektórych podatków lub opłat lokalnych.

Jak sprawdzić swój udział?

Informację o wysokości Twojego udziału w częściach wspólnych znajdziesz w kilku miejscach:

• akt notarialny: Jest to podstawowy i najbardziej wiążący dokument. Udział jest tam obligatoryjnie określony.

• księga wieczysta: W dziale II (Własność) księgi wieczystej Twojego lokalu oraz w dziale I-Sp (Spis praw związanych z własnością) księgi wieczystej gruntu i nieruchomości wspólnej.

• uchwały wspólnoty: Zarządca nieruchomości również posługuje się tą wartością przy rozliczaniu opłat i organizacji głosowań.

Pamiętaj: Wszelkie zmiany w sposobie obliczania udziału (np. wyłączenie z obliczeń niektórych pomieszczeń przynależnych) muszą być precyzyjnie opisane w dokumentacji i są rzadkością. W zdecydowanej większości przypadków obowiązuje proporcjonalny stosunek powierzchni Twojego lokalu do powierzchni całego budynku.

26 listopada 2025