Sprzedaż mieszkania z dodatkową działką gruntu: Jakie dokumenty będą potrzebne?
Kupując mieszkanie formalnie nabywasz lokal stanowiący odrębną własność, a wraz z nim udział w gruncie, na którym stoi budynek oraz części wspólne nieruchomości (np. klatki schodowe, dachy).
Sytuacja jest jednak bardziej złożona i wymaga zgromadzenia szerszej dokumentacji, gdy sprzedaż dotyczy nie tylko tego udziału, ale także sąsiedniej działki gruntu lub działki, która została przydzielona do wyłącznego korzystania (tzw. ogródek przydomowy). W takim przypadku transakcja łączy sprzedaż nieruchomości lokalowej z jednoczesną sprzedażą nieruchomości gruntowej.
Wymagane dokumenty dla sprzedaży mieszkania (lokalu)
Podstawą prawną sprzedaży jest akt notarialny. Wymagane dokumenty dotyczą przede wszystkim wykazania prawa własności oraz stanu prawnego i technicznego lokalu.
akt notarialny nabycia mieszkania (np. umowa sprzedaży, darowizny) - potwierdzenie, że sprzedający jest właścicielem lokalu.
numer księgi wieczystej (KW) lokalu. Weryfikacja obciążeń i hipotek (np. kredyt bankowy).
zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych jako potwierdzenie uregulowania opłat wobec wspólnoty/spółdzielni.
zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu - umożliwienie notariuszowi i nabywcy zweryfikowania formalnego opróżnienia lokalu.
świadectwo charakterystyki energetycznej. Obowiązkowe przy sprzedaży (o ile nie ma wyjątków prawnych).
Wymagane dokumenty dla sprzedaży sąsiedniej działki gruntu
Jeżeli oprócz mieszkania sprzedajesz oddzielną, sąsiednią działkę (np. rekreacyjną, budowlaną lub ogródek, który nie jest częścią wspólną gruntu pod budynkiem, lecz odrębną parcelą), potrzebne będą dodatkowe dokumenty dotyczące tej konkretnej nieruchomości gruntowej.
1. Weryfikacja prawa własności
numer księgi wieczystej działki: Podstawa sprawdzenia własności i obciążeń (służebności, hipoteki).
akt notarialny nabycia działki: Potwierdzenie, że sprzedający nabył działkę.
wypis i wyrys z rejestru gruntów: Dokument urzędowy potwierdzający położenie, numer ewidencyjny oraz powierzchnię działki.
mapa ewidencyjna/zasadnicza: Pokazuje dokładne granice i położenie działki.
ostateczna decyzja zatwierdzająca podział (jeśli działka powstała w wyniku podziału).
2. Dokumenty dotyczące przeznaczenia i zabudowy
zaświadczenie o przeznaczeniu działki w MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego) lub Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ) – w przypadku braku MPZP.
To kluczowe, ponieważ informuje nabywcę, czy na działce można budować i co konkretnie.
wypis z rejestru gruntów i budynków (jeśli na działce są jakieś obiekty).
3. Stan rozliczeń i finansów
zaświadczenie z urzędu gminy/miasta o braku zaległości w podatku od nieruchomości (dotyczącym tej konkretnej działki).
Kluczowe kwestie przy łączonej transakcji
Sprzedaż łączona (mieszkanie + działka) wymaga szczególnej uwagi w kontekście podatków i ksiąg wieczystych:
Hipoteka: Jeśli mieszkanie było obciążone kredytem hipotecznym, bank musiał udzielić zgody na wykreślenie hipoteki. W przypadku dodatkowej działki należy upewnić się, czy ona również nie stanowi zabezpieczenia jakiegoś zobowiązania.
Podatki (PCC i PIT):
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): Nabywca płaci PCC od wartości rynkowej całej nabytej nieruchomości (mieszkanie + działka).
Podatek dochodowy (PIT): Sprzedający jest zobowiązany do zapłaty PIT (19%) od dochodu ze sprzedaży, jeśli transakcja następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie każdej z tych nieruchomości osobno (mieszkania i działki). Jeśli działka została nabyta wcześniej niż mieszkanie, okresy te liczy się oddzielnie.
Sprzedaż lokalu i odrębnej działki musi zostać dokładnie opisana w jednym akcie notarialnym. Notariusz jest prawnikiem, który odpowiada za prawidłowe sporządzenie dokumentu i ma obowiązek upewnić się, że wszystkie wymagane dokumenty zostały dostarczone. Zawsze warto skonsultować się z notariuszem na wczesnym etapie, aby uzyskać kompletną i aktualną listę dla Twojej konkretnej sytuacji.
