Dom na zgłoszenie: jaka powierzchnia i gdzie można go budować?
Budowa domu w Polsce zazwyczaj wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Są jednak wyjątki, które pozwalają na wzniesienie niektórych obiektów na podstawie samego zgłoszenia. Najpopularniejszym z nich jest tak zwany "dom na zgłoszenie", choć jego definicja i możliwości zmieniały się na przestrzeni lat.
Aktualne przepisy: dom do 70 m² na zgłoszenie
Od 2022 roku w Polsce obowiązują przepisy, które znacząco uprościły budowę domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m². Takie budynki mogą być wznoszone na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę i bez kierownika budowy (choć jego obecność jest zalecana ze względów bezpieczeństwa i jakości).
Ważne jest, aby pamiętać, że powierzchnia zabudowy (czyli rzutu poziomego budynku na gruncie) to nie to samo co powierzchnia użytkowa. Dom o powierzchni zabudowy do 70 m² może mieć na przykład dwie kondygnacje, co znacząco zwiększy jego powierzchnię użytkową.
Gdzie można budować dom na zgłoszenie?
Lokalizacja domu na zgłoszenie jest kluczowa i podlega tym samym zasadom co każdy inny budynek mieszkalny:
zgodność z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP): To najważniejszy dokument. Jeśli gmina posiada MPZP, dom na zgłoszenie musi być zgodny z jego zapisami dotyczącymi przeznaczenia terenu (musi to być teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową), linii zabudowy, wysokości, geometrii dachu, a także minimalnej powierzchni działki.
decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ): W przypadku braku MPZP dla danej działki konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Określa ona warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz zabudowy, biorąc pod uwagę tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa (czyli dopasowanie nowej zabudowy do istniejącej w okolicy).
działka budowlana: Dom na zgłoszenie, podobnie jak każdy inny dom, musi być budowany na działce, która spełnia kryteria działki budowlanej, czyli ma dostęp do drogi publicznej, jest uzbrojona (lub ma możliwość uzbrojenia) w media (woda, prąd, kanalizacja) i posiada odpowiednie parametry (np. minimalną powierzchnię, kształt).
Zachowanie wymaganych odległości od granic działki: Obowiązują standardowe przepisy dotyczące odległości od granicy działki sąsiedniej (zazwyczaj 3 m w przypadku ściany bez okien i drzwi, 4 m w przypadku ściany z oknami i drzwiami, z możliwością zmniejszenia do 1,5 m w określonych przypadkach, np. jeśli pozwala na to MPZP lub WZ).
budowa na terenach rolnych i leśnych: dopuszczalna jest budowa domu na zgłoszenie na terenach rolnych w klasach IV-VI bez konieczności uzyskiwania specjalnych zgód na zmianę sposobu przeznaczenia. Jeżeli grunt jest w kategorii od I do III konieczna będzie zgoda ministra rolnictwa i rozwoju wsi na na zmianę przeznaczenie gruntów rolnych.
Kluczowe aspekty
Należy pamiętać, że uproszczenia dotyczą przede wszystkim procedury administracyjnej. Sam proces budowlany nadal wymaga fachowej wiedzy i przestrzegania przepisów prawa budowlanego, norm technicznych oraz zasad bezpieczeństwa. Warto również rozważyć zatrudnienie projektanta i, jeśli przepisy tego nie wymagają, to z pewnością warto zatrudnić kierownika budowy. Zapewni to prawidłowy przebieg inwestycji i bezpieczeństwo przyszłych użytkowników.
Podsumowując, dom na zgłoszenie o powierzchni zabudowy do 70 m² to realna opcja dla osób, które marzą o własnym lokum, a jednocześnie chcą skorzystać z uproszczonej procedury budowlanej. Kluczowe jest jednak dokładne sprawdzenie przepisów MPZP lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla danej działki, aby upewnić się, że planowana inwestycja jest zgodna z prawem.
Szczegółowe informacje znajdzies na stronach Dom bez pozwolenia - Mieszkanie dla ciebie - Portal Gov.pl
30 czerwca 2025
