jak nowa ustawa deweloperska chroni nabywców mieszkań i domów?

Nowa Ustawa Deweloperska: tarcza ochronna dla nabywcy – kluczowe zabezpieczenia Twoich praw

Aby zwiększyć bezpieczeństwo kupujących na rynku pierwotnym, w Polsce weszła w życie nowa ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskim funduszu gwarancyjnym (tzw. "nowa ustawa deweloperska"). Przepisy te, obowiązujące od 1 lipca 2022 roku, wprowadzają szereg mechanizmów znacząco wzmacniających pozycję konsumenta.

Jakie konkretnie zabezpieczenia zyskuje nabywca dzięki nowym regulacjom?

1. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – bezpieczeństwo Twoich pieniędzy

Najważniejszą innowacją jest powołanie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego (DFG). To absolutny przełom w zakresie ochrony finansowej nabywców.

Jak działa DFG?

• Ochrona przed upadłością: DFG gwarantuje zwrot wpłaconych przez nabywcę środków w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

• Finansowanie ze składek: Fundusz jest zasilany obowiązkowymi składkami odprowadzanymi przez deweloperów od wpłat dokonywanych przez nabywców na mieszkaniowe rachunki powiernicze.

• Zwrot w przypadku odstąpienia: DFG wkracza do akcji również w ściśle określonych przypadkach, gdy nabywca odstąpi od umowy (np. z powodu nieprzeniesienia własności w terminie lub nieusunięcia wady istotnej), a deweloper odmawia zwrotu wpłaconych pieniędzy.

2. Wyższy standard rachunków powierniczych

Nowa ustawa promuje bezpieczniejszą formę gromadzenia pieniędzy nabywców:

• Obowiązkowy rachunek powierniczy: Nadal kluczowym środkiem ochrony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank, na który wpływają wpłaty nabywców.

• Zachęta do rachunków zamkniętych: Ustawa zachęca deweloperów do stosowania zamkniętych rachunków powierniczych, z których środki są wypłacane deweloperowi jednorazowo, dopiero po przeniesieniu własności na nabywcę. W przypadku rachunków otwartych, wypłaty postępują zgodnie z harmonogramem budowy, ale składka na DFG jest wyższa, co ma motywować do stosowania bezpieczniejszych mechanizmów.

3. Wzmocniona umowa rezerwacyjna

Nowe przepisy precyzyjnie regulują zasady zawierania umów rezerwacyjnych, które wcześniej często były nieuregulowane i ryzykowne:

• Ograniczenie opłaty: Ustawodawca ograniczył wysokość opłaty rezerwacyjnej do maksymalnie 1% ceny brutto lokalu.

• Zwrot opłaty: W określonych przypadkach (np. odmowa udzielenia kredytu przez bank lub deweloper nie dotrzyma terminu zawarcia umowy deweloperskiej) opłata rezerwacyjna musi zostać zwrócona nabywcy.

4. Większa transparentność informacyjna

Nowa ustawa zwiększa ilość i jakość informacji, jakie deweloper musi udostępnić nabywcy:

• Szczegółowy prospekt: Prospekt informacyjny musi zawierać rozbudowane informacje dotyczące zarówno samej inwestycji, jak i sytuacji prawno-finansowej dewelopera.

• Jawność cen: Istotną zmianą jest nakaz prowadzenia przez dewelopera strony internetowej dla inwestycji, na której w przejrzysty sposób musi publikować ceny za metr kwadratowy, cenę całkowitą oraz koszty dodatkowe (np. miejsce postojowe). W przypadku różnicy między ceną na stronie a w umowie, nabywca ma prawo żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

5. Lepsza ochrona w procesie odbioru

Zmieniły się również zasady odbioru lokalu, dając nabywcy mocniejsze narzędzia w przypadku wykrycia wad:

• Prawo do odmowy odbioru: Nabywca może odmówić odbioru lokalu, jeśli stwierdzona wada jest istotna.

• Odstąpienie od umowy z powodu wad: Jeśli deweloper nie usunie wady istotnej w wyznaczonym terminie, nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. W przypadku sporu, nabywca może zlecić opinię rzeczoznawcy budowlanego.